Expertise Immobilière : Essentielle Avant Transaction

Que prévoir avant la vente sinon l’achat d’une maison ou d’un appartement ? 

Une expertise de votre bien immobilier s’impose comme une phase nécessaire afin de vous assurer de l’état du bien en question. Cette étape permet à un vendeur et/ou un acquéreur de disposer d’un rapport d’expertise permettant de dresser un bilan complet du bien, dès la mise en vente ou avant son acquisition.

Certes, faire appel à un expert en bâtiment a un coût. Cependant, soyez certain que cet investissement est bien moindre comparé aux sommes que vous devrez débourser si vous achetez une maison ou un appartement dont les problèmes n’ont pas été détectés au préalable.

Pourquoi faire une expertise avant la mise en vente ou l’achat de votre bien immobilier ?

Les raisons d'effectuer cette expertise sont nombreuses. Parmi elles, notons que la réalisation de l'expertise et du rapport qui l'accompagne peut vous permettre de renégocier l’offre d’achat, et même de l’annuler dans certains cas. Il s'agit en effet d'un argument précieux en cas de découvertes de vices importants. 

En outre, l'ensemble des composantes visibles de la propriété passé au peigne fin, cette démarche permet :

• Au vendeur : D’éviter tout recours pour vices cachés. Ce bilan est aussi l'occasion de mettre votre bien en valeur en démontrant le peu de travaux nécessaires avant sa mise en vente.
• A l’acquéreur : Grâce à l’œil objectif d’un expert, vous évitez de vous retrouver par la suite avec des travaux fastueux et exorbitants, vous permettant ainsi de conforter votre investissement en toute quiétude.

Bref, il s’agit d’une assurance de taille qui viendra à la fois conforter votre achat et protéger la vente de ce bien immobilier.

Est-ce que l’expertise avant l’achat ou la mise en vente d’un bien immobilier est-elle obligatoire en France ?

Bien qu'elle soit fortement recommandée par tous les experts, il faut savoir qu’une expertise de ce type n'est pas obligatoire lors d'une transaction immobilière. Cependant, au regard des potentiels problèmes à venir tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, y renoncer s'avère malgré tout un choix risqué. 

Achat immobilier : Quelles sont les étapes clés ?

Voici une présentation des principales étapes avant l’achat d’un bien immobilier.

1 - Définition du projet immobilier.

Avant de commencer à chercher le bien idéal, évaluez votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra d’avoir une idée précise du budget dont vous disposez et, ainsi, de mieux orienter votre recherche.

Afin de déterminer le montant que vous pouvez consacrer à votre futur achat, il est possible de solliciter l’aide d’une banque ou d’un courtier pour simuler au mieux votre plan de financement selon votre profil (épargne, situation professionnelle, revenus…) et estimer le coût total de votre crédit. De nombreux sites internet vous permettent également de simuler votre capacité d’emprunt selon les taux d’intérêt, la durée du crédit et les mensualités.  

En parallèle, pensez à établir la liste de vos critères de recherche et de vos impératifs (quartier, nombre de pièces, surface extérieure…).

2 - Recherche d’un bien immobilier.

Une fois votre projet et votre budget définis, vous pouvez vous lancer dans la recherche de votre bien de différentes manières : Consultation d’annonces en ligne sur des sites spécialisés, accompagnement par le biais d’une agence immobilière, bouche à oreille, etc...

Si vous visitez un bien et que celui-ci retient votre attention, il est important de vous renseigner sur un certain nombre de points avant de vous engager :

• Demandez la superficie du bien. Cette information vous permet de calculer le prix de vente au m² et de comparer ce prix aux précédentes transactions conclues dans le même périmètre grâce au site Demande de valeur foncière.
• Consultez le diagnostic immobilier afin de vous renseigner sur la présence d’amiante ou le risque d’inondation par exemple.
• Sollicitez le montant des charges de copropriété dans le cas d'un appartement.
• Renseignez-vous sur le montant des impôts locaux (taxe foncière en particulier).
• Rapprochez-vous de la mairie pour prendre connaissance de projets urbains susceptibles d’impacter le quartier mais aussi du plan local d’urbanisme (PLU) qui conditionne la construction d’une extension par exemple.

3 - Rédaction d’une offre d’achat.

Troisième étape afin de concrétiser votre projet immobilier : Adressez au vendeur une offre d’achat. Cette offre se fait de préférence par écrit.

Vous devez y préciser le prix d’acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) et le délai de validité de votre offre (allant généralement d’une à deux semaines).

Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour vous faire savoir s’il accepte ou rejette votre offre d’achat.

En cas de rejet de votre offre, le vendeur peut vous faire une contre-proposition, que vous êtes à votre tour libre d’accepter ou de refuser.

Si votre offre est acceptée, vous pouvez lancer votre recherche de crédit immobilier. 

4 - Signature d’une promesse de vente.

Si cette étape est facultative, elle est vivement recommandée afin de sécuriser la transaction. En effet, l’avant-contrat permet d’exprimer clairement les termes et conditions de la vente.

Afin d’établir la promesse de vente, deux options s’offrent à vous : Rédiger un acte sous signature privée directement avec le vendeur ou faire établir un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire.

Si l’appui d’un notaire n’est pas obligatoire à ce stade, y avoir recours est judicieux : La promesse de vente comprend des clauses essentielles à la transaction et engage fermement vendeur et acheteur.

La promesse de vente se doit d’indiquer un certain nombre d’informations sur le vendeur et l’acheteur, le bien et la transaction :

• Informations concernant le vendeur et l’acheteur :
  • Coordonnées du vendeur et de l’acheteur
• Informations concernant le bien :
  • Adresse du bien
  • Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire...)
  • Descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan
  • Existence d’hypothèque ou de servitude
  • Pour un logement en copropriété : les informations spécifiques à la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes du budget prévisionnel, etc.) 
• Informations concernant la transaction :
  • Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe son paiement (acheteur ou vendeur)
  • Prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt)
  • Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif
  • Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation 
  • Date de disponibilité du bien

Une fois la promesse de vente signée, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition.

BON A SAVOIR

Il est de votre droit de faire inscrire dans le compromis de vente rédigé par l’agent immobilier ou le notaire, une clause exigeant l’intervention d’un expert en bâtiment avant l’acquisition. Elle peut être écrite de la manière suivante : 

« Sous réserve que l’expertise technique de préachat, à charge de l’acquéreur, ne révèle pas de défauts majeurs qui diminuent l’usage, la jouissance ou la valeur de l’immeuble ou qui représentent un risque pour la sécurité des occupants » 

Cette notification par écrit de l’audit avant la signature de l’offre d’achat devient alors pour vous un gage de sécurité et de tranquillité pour votre futur investissement. 

Si après l’expertise sont décelés des défauts conséquents, alors vous serez en mesure de renégocier le prix du bien à la baisse. 

Renoncer à la vente après la période de rétractation ou sans lien avec les clauses suspensives peut vous coûter cher.

En effet, la promesse de vente prévoit très souvent le versement au vendeur d’une indemnité d’immobilisation, aussi appelée séquestre, pouvant représenter 10 % du prix du bien. Cette somme servira ensuite au règlement de la vente une fois la transaction finalisée.

Toutefois, si vous renoncez à la vente une fois le délai de rétractation achevé, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement.

En parallèle, pensez à préparer votre dossier de prêt en rassemblant un ensemble de pièces justificatives pour faire votre demande.

5 - Choisir un expert en bâtiment qualifié.

À moins que vous n’ayez de solides connaissances en construction, faire appel à un expert en bâtiment se révèle être une phase importante dans le processus d’achat. À cette étape avancée, le rapport d’expertise aura donc pour but d'affirmer la conformité du bien immobilier.

L'expert sera un acteur de poids, puisque ses observations pourraient vous permettre de renégocier les conditions de l'offre d’achat, si par exemple la maison ou l’appartement nécessite certains travaux de rénovation. Dans d’autres cas, il peut vous permettre d’annuler la transaction s'il découvre des problèmes graves n'ayant jamais été mentionnés.

Pour toutes ces raisons, il est indispensable de choisir un expert ayant les compétences requises. Contrairement à la plupart des professionnels de l’immobilier, tels que les agents immobiliers et les courtiers immobiliers, l’expert examine de visu tous les ouvrages apparents, les composantes et les équipements du bien.

L’expert accordera donc toute son attention aux éléments suivants :

• État du gros œuvre,
• Charpente et toiture,
• Isolation,
• Façades et fissurations,
• Mur de soutènement,
• Cheminée,
• Portes et fenêtre,
• Électricité,
• Système de chauffage,
• Plomberie,
• Humidité.

Il se penchera également sur les diagnostics immobiliers obligatoires, qui lui permettront d’estimer certains frais comme la mise aux normes de l’installation électrique.

L’expertise du bien immobilier est primordiale si vous souhaitez avoir l’esprit tranquille durant l’ensemble du processus d’achat. Vous pouvez tout simplement mandater un professionnel ou décider de l’accompagner durant la visite pour vous assurer que la maison est conforme à vos attentes. Dans le second cas, vous pourrez en profiter pour lui poser des questions, sans toutefois le nuire dans son travail.

Si l’expertise ne révèle rien d’alarmant et que les problèmes décelés sont minimes, alors l'étape suivante sera la signature de l'acte de vente.

6 - Signature de l’acte de vente.

C’est à l’occasion de cette dernière étape que la transaction est officialisée et que vous devenez ainsi propriétaire du bien. L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire.

Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à un seul notaire, ou choisir deux notaires représentant chaque partie, vendeur et acheteur.

Une fois l’acte de vente signé, les clefs vous sont remises contre le versement de la somme convenue pour le bien et des frais d’acquisition (« frais de notaire »).

Si le notaire vous remet à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété vous permettant d’entamer vos démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.) il vous faudra encore faire preuve de patience avant de récupérer votre titre de propriété.

En effet, le notaire doit encore accomplir un certain nombre de formalités, notamment enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Une fois cette démarche effectuée, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par votre office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.

À savoir

Si vous avez opté pour une signature de l’acte de vente sans passer par l’étape préalable du compromis de vente, vous disposez, en tant qu’acheteur, d’un délai de réflexion de 10 jours. Dans ce cas, le notaire vous remet un projet d’acte de vente que vous ne pourrez signer qu’une fois le délai de réflexion achevé. 

Quel est le prix d'une expertise avant la mise en vente ou l’achat d’un bien immobilier ?

Comme mentionné au tout début de cet article, faire appel à un expert en bâtiment a un coût. Quel montant devriez-vous prévoir pour cette opération ? Cela dépendra notamment du type de bâtiment, de sa surface, ainsi que de la mission confiée à l’expert.

Le tarif d’une expertise avant la mise en vente ou l’achat d’un bien immobilier se situe en moyenne entre 800,00€ et 1500,00€.

L’activité d’expert n’étant pas soumis à une tarification règlementée, certains cabinets d’experts, sans compétences légitimes proposent des expertises à des tarifs défiant toute concurrence. Par manque de qualification et d’expérience, ceux-ci produisent des rapports marqués de problèmes totalement occultés.

Enfin, nous n’aborderons pas les visio-expertises, télé-expertises ou encore expertises immobilières gratuites qui ne peuvent en aucune mesure entrer dans le sujet de cet article.

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